На рынке загородной недвижимости есть свои подводные камни. Покупая частный дом, коттедж или дачу, важно знать о ловушках, которые стоят на пути обладания новой собственностью.
Самый надёжный объект для покупки — дом в организованном и полностью заселенном поселке. Там налажена работа всех коммуникаций и есть необходимая инфраструктура.
Важные аспекты для повышенного внимания:
Качество строительства
Технические недостатки коттеджа иногда можно выявить даже за несколько посещений. Наиболее распространенные — наличие грибка, трещины в фундаменте и протечки. Важно оценить состояние крыши. Несоблюдение правил монтажа зачастую приводит к образованию конденсата. Как следствие — дальнейшее гниение стропильной системы, а экономия на утеплителе становится причиной протечки.
Осмотр стен и углов в доме. Эксперт должен проверить их с помощью тепловизора. Если прибор покажет сырость, от покупки лучше отказаться. В противном случае, владелец рискует многие годы бороться с плесенью. Проводить осмотр дома рекомендуется дважды: при ясной солнечной погоде, когда хорошо видны все подтеки на фасаде, и в дождь для понимания протекает ли крыша и правильно ли сконструирована ливнёвка на участке.
Отсутствие коммуникаций
Подключение коммуникаций достаточно хлопотный и затратный процесс. Сложности с их прокладкой могут привести к остановке или прекращению строительства. Стоимость недвижимости без коммуникаций обычно ниже, но на них придется потратить немало времени, сил и денег.
Наличие коммуникаций низкого качества может стать причиной дискомфорта. Лучше попросить продавца продемонстрировать их работу. Затем проверить договоры с подрядчиками, которые их устанавливали.
Юридическая чистота сделки
Доскональная проверка документов обязательна. Иначе можно стать недвижимости, построенной на земельных участках с обременением. Нарушения при строительстве могут помешать регистрации права собственности на приобретенный дом.
Нередко строящийся или даже готовый дом является самостроем. В таком случае продавец обычно продает только землю, фактически скрывая от Росреестра, что на участке есть еще и дом. Покупать такое жилье не рекомендуется из-за риска, что объект не удастся оформить в собственность. При хорошем раскладе новому собственнику придется вносить изменения в проект за свой счет, а при худшем — дом подлежит сносу.
Важно самому или с юристом перед совершением сделки запросить полный пакет документов и всё проверить.
Проект планировки коттеджа
Готовый дом от застройщика может отличаться от утвержденного индивидуального проекта. Разница заключается в проектной и реальной площади комнат, толщине и длине стен, высоте потолков, расположении окон и дверных проемов. Встречаются случаи, когда меняют даже месторасположение коттеджа, в частности, из-за строительством дорог или объектов общего пользования. Урегулировать такой спор можно в досудебном порядке — составить претензию с указанием всех требований к подрядчику. Вы вправе требовать снизить цену или устранить недостатки. В случае отказа удовлетворить требования — можно обратиться в суд. При различии параметров, указанных в разрешении на строительство, возникнут трудности с регистрацией права собственности.
Другие претенденты на покупку коттеджа
Даже после внесения задатка продавец может уступить недвижимость другому покупателю. Лучше составить договор с серьёзными штрафами в случае отказа от сделки со стороны покупателя или продавца.
Кроме того, собственник может заключить сделку сразу с несколькими покупателями. Мошенническая схема «двойная продажа» вполне распространена. При рассмотрении таких споров в судебном порядке преимущество будет у покупателя, который первым зарегистрировал или заключил договор. При этом другие потенциальные собственники имеют возможность получить полную стоимость оплаченного договора, компенсацию морального вреда и понесенных убытков.
Обычно обнаружить технические и юридические нюансы заранее может только эксперт — юрист, риелтор или независимый оценщик. Без доскональной проверки уже после сделки может грозить перестройка или перспектива остаться без денег и недвижимости.
