Более 50% покупок квартир в России приходится на ипотеку. Сторонами сделки обычно выступают члены семьи. Согласно судебной практике, супругам часто приходится решать вопрос ответственности из-за расторжения брака. Например, в 2019 году в России было заключено менее 1 млн браков, а распалось более 600 тыс.
«Если у супругов намечается развод, паре в первую очередь необходимо сообщить о своих проблемах банку, поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора», — рассказала член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.
На стадии раздела ипотечной квартиры стороны обычно находят компромисс. Если же супруги не смогли договориться, то спор решается в суде. Для этого необходимо каждому выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит. Варианты раздела имущества при разводе в суде нужно согласовывать с банком. Без участия банка можно решить вопрос, если вариант развода и доли после него прописаны в брачном договоре.
Управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев отмечает, что в более чем 70% случаев бывшие супруги — созаёмщики. И определить порядок оплаты ипотеки придётся в любом случае.
«Вариантов несколько: платить ипотеку совместно и дальше; один из супругов отказывается от ипотеки и квартиры в пользу другого; выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства; супруги соглашаются продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги», — отметил юрист.
Сами банки зачастую предлагают продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами или использовать как первоначальный взнос при покупке своих квартир. Если после продажи залоговой квартиры все равно остался долг, то супруги будут платить его вместе.
Ипотека после расторжения брака имеет тонкости.
Многое зависит от условий — кто брал кредит, на каких условиях и кому принадлежит ипотечная недвижимость, пояснил вице-президент Московской городской нотариальной палаты Илья Радченко.
«Если квартира была куплена в ипотеку до брака одним из супругов, а второй не был ни созаёмщиком, ни поручителем, то с большой вероятностью этот долг будет отдавать только заемщик, он же собственник квартиры», — сказал он.
Если кредит взят в период брака, квартира в общей совместной собственности, то независимо от включения второго супруга в кредитный договор — он будет отвечать по ипотечному долгу (если только не согласовано с кредитором, что он будет раздельным долгом одного супруга). В данном случае платить придется поровну.
«Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. А если доли супругов не установлены, они предполагаются равными. Поэтому пополам обычно делятся квартира и, соответственно, долг», — добавила Асия Мухамедшина.
Однако если один из супругов докажет, что внес бо́льшую часть кредита из личных средств, то суд может увеличить его долю в квартире и, соответственно, уменьшить сумму долга.
Если при уплате ипотеки использовался материнский капитал, то квартира оформляется на всех членов семьи. Например, если в семье двое детей, квартира делится на четыре доли. Поскольку до совершеннолетия детей их долей распоряжается опекун, то при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на часть с учетом долей детей в квартире.
Ответственность за отказ платить ипотеку.
Если один из супругов не будет платить за квартиру, то через три месяца с момента просрочки банк имеет право обратиться в суд для взыскания долга.
«Если супруги ипотеку не выплачивают, банк ее реализует, вырученные деньги идут на погашение ипотечного кредита, а остаток, если он есть, делится между супругами. Если же квартира продана дешевле, то остаток кредита гасится супругами пополам», —уточнил Алексей Гавришев.
Брачный договор позволит избежать спорных ситуаций.
«Желательно прописывать подобные вопросы в брачном договоре до того, как заключается кредитный договор или договор займа, обеспеченный ипотекой. Потому что когда долг уже есть, изменить его можно только с согласия банка (иного кредитора). Брачный договор нужно представлять кредиторам при заключении договора с ними, чтобы он сработал надлежащим образом», — подчеркнул Илья Радченко.
Переоформление прав на недвижимость.
С согласия банка можно сделать собственником только одного из супругов. Банк в этом случае выдаст новый договор, в котором будут данные только одного супруга (главного заемщика). Этот документ — основание для переоформления права собственности и получения нового свидетельства. При этом недвижимость останется под обременением.
