Гаражная амнистия: как оформить гараж за 100 тыс. руб., а продать за миллион

Как выяснилось, сегодня «гаражная амнистия» актуальная тема не только для владельцев гаражей, но и для инвесторов. Последние умеют находить и покупать за бесценок неоформленные гаражи, после чего оформлять их и продавать с прибылью до 100 и более процентов. И это не единственная рабочая схема. Пока не найдется покупатель, такие гаражи сдают в аренду, а дождавшись их сноса, получают внушительную компенсацию от города или застройщика территорий - ведь гараж и земля под ним официально находятся в собственности владельца. Чтобы была понятна математика, речь идет о таких цифрах: покупка гаража 150-250 тыс. руб., оформление - 100 тыс. руб., аренда от 10 тыс. руб. в мес., компенсация при сносе - 1 млн руб. и выше. Рассказываем все, что вы хотели знать об этом.

Сегодня в Москве и Московской области нам удалось найти только одну компанию, специализирующуюся исключительно на «гаражной амнистии» и инвестициях в гаражи. Её основатель, а по совместительству автор телеграм-канала #garagemsk, Станислав Морозов, согласился дать эксклюзивное интервью BUSINESS, раскрыв все «цифры» для будущих инвесторов и собственников, желающих оформить свой гараж по амнистии, как говорится — «не вставая с дивана».

Станислав, для начала, расскажи, пожалуйста, зачем оформлять землю под гаражом в собственность, если эти гаражи все равно сносят? 

Риск сноса всегда есть у отдельно стоящих старых гаражей. Земля собственнику для того, чтобы полноценно владеть недвижимостью в связке с землей и в случае того же сноса получить большую компенсацию, чем положено региональными властями. Чтобы было с чем выйти на диалог с городом/застройщиком. В Москве существует постановление с методикой расчёта, где зависимость ТОЛЬКО от материала стен гаража. Земля вообще в расчёт не идёт, поэтому с собственником связки земля+ОКС (объект капитального строения) всегда идёт отдельный разговор у застройщика и города.

Компенсация за снос гаража в Москве в 2023-2024 гг.

Если гаражи будут сносить, на какую компенсацию можно рассчитывать, имея гараж в собственности и имея гараж и землю под ним в собственности? 

Собственность бывает разная, учитывая историческую специфику данного типа объекта — там могут быть свои ТСН, председатели и прочие тонкости. Это может быть:

  1. самострой — никаких документов;
  2. членская книжка;
  3. строение на кадастре;
  4. строение + земля на кадастре;
  5. МГСА.

Первый вариант — самый не защищенный с точки зрения владения, объект легко признается самостроем, и собственнику конструкции не только не компенсируют никак, но и обязывают за свой счёт её убрать. Делается предписание, и потом подъезжает трактор от городских служб, аккуратно всё сносит. Затем город подаёт в суд на  собственника самостроя исковое заявление о компенсации данных работ.

Членская книжка уже имеет определенный вес, но могут быть нюансы в виде давно недееспособного председателя, случайно утерянных документов ГСК, и прочих «прелестей». Если с документами у председателя всё хорошо и вы исправно платили все взносы, для Москвы существует 63 ПП, которое определяет порядок выплат по гаражам. 350 тыс. руб. — кирпич, 175 тыс. руб. — металл. Но нужно понимать, что выплату данных компенсаций город будет стараться «зажимать».

С гаражами, стоящими на кадастре всё немного прозрачнее. То же самое 63-ПП, по расценкам капитального строения (металл на кадастр не ставят) — 350 тысяч.

Выплаты по МГСА я лично никогда в своей практике не видел, я вижу это как некий социальный проект, анахронизм с советских времён, когда при московской прописке гражданин имел право на стоянку. По факту ты ничем не владеешь, а любые сделки купли-продажи могут признать в суде ничтожными, т.к. в уставе организации четко прописан данный момент.

А вот в  случае  со строением и землей на кадастре счёт идёт уже на миллионы рублей.

Кто выплачивает компенсацию при сносе гаража и как происходит этот процесс?

Компании привлеченные застройщиком либо городские власти — в зависимости от планов на данный участок земли. Связываются с каждым из собственников, собирают комплекты документов и определяют финальный размер компенсаций. В 9 из 10 случаев договариваются полюбовно, могут затянуть судами и «дожать» до x2 от первоначальной цены если все документы в порядке. В случае если гараж стоит в полосе отвода, РЖД без обращения к городским властям выплачивает около 1 млн рублей, такие случаи известны. В Москве ценник повыше, в области пониже, но опять же говорю, тут как удастся договориться  с застройщиком.

Есть ли смысл оформлять гараж в собственность по «Гаражной амнистии» без последующего оформления в собственность земли под ним?

Есть, если у вас неоформленный объект капитального строения. Компенсация будет выше. Не такая большая по сравнению со связкой «земля + строение», но всё равно есть. Нужно понимать также что в случае оформления земли и строения по закону вы можете официальным образом завести туда электричество за очень скромные 30-50 тысяч рублей (остальное компенсирует государство). Пару лет назад мне провели за скромные 550 рублей 8 киловатт в Москве, в 400 метрах от метро. Законы работают, нужно просто уметь ими пользоваться.

Признание собственности «гараж» и «гараж + земля»: сроки и цены

Судя по комментариям в вашем телеграм-канале, ваши подписчики обращаются к вам за помощью в получении права собственности на гаражи и землю под ними по «гаражной амнистии», какой смысл им платить за подобные услуги?

Обычно к нам обращаются жители Москвы и Московской области, те, кто почитал «доступные» методички от Росреестра по оформлению гаражей по амнистии, и разобравшись в вопросе, понял, что проще обратиться к профессионалам за помощью.

Без узкоспециализированного опыта здесь разобраться будет нелегко. Нужно понимать, что мы никакие не «решалы», в администрациях у нас никаких связей нет, всё абсолютно легально, доверенность — договор оказания услуг — результат.

К тому же в Москве и Области эти затраты хорошо окупаются при сносе гаража, т.к. компенсации большие. По этой же причине и сложность с получением права собственности выше, чем в регионах — у города нет особой мотивации платить за снос гаража компенсацию в 1 млн. руб. и выше, когда неоформленный гараж можно снести оплатив его владельцу 175-300 тыс. руб. и то не во всех случаях.

Какие самые сложные проблемы вам приходилось решать при оформлении гаражей и земли?

Самая большая сложность она постоянная — очень тяжело идёт фактическая реализация закона в регионе Москва и МО. У старых ГСК практически невозможно найти первичные документы на землю — часто у председателей они просто они утеряны. Приходится искать в госархивах, делать запрос на документы 60-70-х годов, по каждому году, они (госархивы — прим. ред.) делают это неторопливо. А время поджимает всех.

Вторая сложность в том, что земля в нашем регионе традиционно дорогая,  и процесс законного отчуждения по данному закону в сторону собственника может быть встречен целой вереницей административных преград и попыток перестраховаться. В регионах с этим гораздо проще. Да, закон есть, он работает, но есть разница в получении данной услуги даже между Москвой и Московской областью.

Сколько сейчас стоит оформить гараж и землю под ним по «гаражной амнистии» с помощью вас или других, например, юридических организаций более широкого профиля?

Цены по рынку примерно такие:

  • По Москве оформить гараж будет стоить 50 тыс. руб.
  • Если он на кадастре и оформлен, то + земля — 65 тыс. руб.
  • За комплексный пакет «гараж+земля» мы, например, берем 100 тысяч рублей.

Нужно  закладывать 80-120 тысяч на суды, что бывает, нужно понимать, что земля в Москве и области дорогая, ее не так просто получить, иногда требуется «пободаться» чтобы добиться законного решения.

Сколько времени занимает работа по оформлению гаража и земли под ним в собственность?

От 3 Месяцев до Года. Сам закон о гаражной амнистии работает до 2026 года и все специалисты, оказывающие подобные услуги, берут только те заказы, которые смогут «переварить» к этому времени. Это стоит учитывать.

Если хотите знать больше о «Гаражной амнистии», а также следить за привлекательными предложениями по покупке или продаже, подписывайтесь на мой телеграм-канал t.me/garagemsk. Тут мы разбираем с подписчиками различные кейсы. Комментарии открыты. Канал веду я лично и на комментарии отвечаю тоже я. Буду рад вас видеть.

ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ