Ипотека – один из удобных способов решения жилищного вопроса, тем более, что предложений банков и государства в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию хоть отбавляй. Тем не менее, отдельные пункты кредитного договора и договора ипотеки могут в будущем подкинуть ложку дегтя в бочку меда при решении жилищного вопроса. Корреспондент газеты «BUSINESS» узнала у адвоката Адвокатского кабинета №1221 Сергея Борисовича Кузнецова о распространенных нюансах, на которые следует обязательно обратить внимание при оформлении ипотеки.
— Сергей, что входит в понятие «ипотека»?
— То, что мы называем ипотекой, на самом деле оформляется юридически двумя договорами: кредитным и залогом недвижимого имущества, который и называется договором ипотеки. Оба документа подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих таковую. В первую очередь необходимо обратить внимание на существенные условия кредитного договора. Срок, сумма, график платежей, процентная ставка и другие условия должны быть в точности отражены в договоре ипотеки. В случае несоответствия вас может ожидать волокита в суде по выяснению истинного обязательства.
— Сбор документов на оформление ипотеки осуществляется бесплатно или необходимы какие-то расходы?
— Еще до начала сбора пакета документов вам предстоит понести до и в момент получения ипотеки определенные затраты. Это и комиссия по рассмотрению заявки, и комиссия за выдачу ипотеки, и государственные пошлины в государственных органах регистрации, расходы на нотариальное заверение, оплата услуг оценочной компании по оценке реальной стоимости приобретаемого объекта. Самое неприятное, когда банки применяют тактическую хитрость: сначала говорят, что кредит подтвержден, а затем извещают вас о том, что до получения денег необходимо осуществить и дополнительные расходы.
— Есть ли в ипотеке «подводные» камни, о которые можно споткнуться?
— Внимательно изучите раздел договора «Обязательства заемщика» (то есть ваши обязательства). Помимо стандартных пунктов о том, что вам необходимо гасить кредит в соответствии с графиком платежей, там могут быть требования о предварительном согласовании с банком. В лучшем случае, или запреты, в худшем, относительно нескольких моментов:
— оформление прописки. Некоторые банки запрещают прописываться в принципе. Некоторые разрешают прописку только членам семьи и запрещают прописку родственникам;
— сдача жилья в аренду. Некоторые люди приобретают квартиры с целью последующей сдачи в аренду. Банк может запретить делать это, по крайней мере, на формальном уровне – в виде заключения договора аренды жилого помещения;
— проведение ремонта без согласования с банком (формально это означает, что даже замена обоев должна быть согласована с банком);
— уведомления о смене места жительства, работы, семейного положения, дохода.
— Для чего все эти ограничения?
— Суть этих ограничений понятна, банк хочет защитить себя от возможного уменьшения стоимости объекта залога. Но для заемщика – это ограничение свободы распоряжения имуществом, находящимся у него в собственности. По большому счету, все эти ограничения банка юридически ничтожны – они противоречат Гражданскому кодексу РФ. Тем не менее, их наличие в договоре дает возможность банку потребовать досрочного погашения кредита, а это уже серьезно!
Если речь зашла о праве банка потребовать от вас досрочного погашения кредита – внимательно изучите текст кредитного договора на эту тему. Для отвода глаз случаи, при которых банк может это сделать, могут быть указаны в разных разделах договора. При этом требование досрочного погашения кредита может звучать не в буквальном смысле. Под досрочным погашением юридически понимается и факт расторжения договора.
— Если возникла необходимость судиться…
— Практически во всех кредитных договорах банки меняют подсудность: по процессуальному кодексу споры должны рассматриваться по месту регистрации должника, но очень часто, для крупных банков, в договор включается пункт о том, что спорные вопросы решаются по месту регистрации банка (то есть в суде, расположенном в одном с ним городе).
— Возможно ли изменить условия договора на ипотеку?
— Очень внимательно читайте раздел «Права банка» — нет ли там права банка в одностороннем порядке поменять процентную ставку, график, срок и другие параметры по кредитному договору. В разделе «Обязанности заемщика» очень часто банки включают фразу о том, что заемщик обязан выполнить такое требование банка или погасить досрочно остаток долга, если он не согласен с изменением условий.
— Какие штрафы могут быть наложены в рамках кредита на ипотеку?
— За несвоевременный платеж по кредитному договору (просрочка), за несвоевременное страхование, за непредоставление информации о смене места работы, жительства. Еще одна рискованная часть договоров ипотеки – страховка. Во всех кредитных договорах есть требование ежегодно (или сразу на весь срок) страховать квартиру, жизнь и здоровье, а иногда и титул собственника.
— И какие проблемы могут быть?
— Вам могут «навязать» только определенные страховые компании, условия страхования, которые не будут рыночными. Также страховая компания может выставить дополнительные сборы. Сумма страховки: самое правильное будет, если вы будете страховаться в размере остатка долга, но банк может потребовать страховаться на сумму изначально взятого кредита – естественно, это будет дороже.
Связаться с адвокатским кабинетом можно через сайт или по телефонам +7 (495) 597-3509, +7 926 064-44-74.
Также можно обратиться в офис, по адресу: Одинцово, ул. Советская, 9, ТЦ «Одинцовский Арбат», 4-й эт., 10-й офис. В Кубинке: Нарофоминское шоссе, 34А, привокзальная площадь, ТЦ «Радуга», 2-й эт.
