На Одинцовском рынке коммерческой недвижимости наблюдается крайне нелогичная ситуация – цены на аренду, устанавливаемые в бизнес-центрах, которые находятся в различных частях города Одинцово, абсолютно идентичны. При средней стоимости квадратного метра, равной 1000 рублей/месяц, арендодатели, кажется, совершенно закрывают глаза на тот факт, что подобное ценовое «деление» в наше время уже совершенно не отвечает потребностям бизнеса. Да и потребностям самих арендодателей.
Только невнимательный человек может сегодня не заметить разницу между районами, находящимися на въезде и выезде из Одинцово, а также на его окраинах. Разницу, как с коммерческой, так и с практической точек зрения. Однако не замечать различия на уровне бизнеса попросту опасно и грозит банкротством и потерей конкурентоспособности.
Для бизнеса, который занимается оказанием различных услуг населению, будь то салон красоты или юридическая консультация, или который занимается торговлей, будь то супермаркет или простой магазин «у дома», различие в ценовых уровнях арендной ставки – наиболее весомый фактор при выборе места размещения.
Взять, к примеру, известные в городе супермаркеты «Оливье» и «Перекресток» от управляющих компаний Smart Value Retail и X5 Retail Group, соответственно. Первый брэнд позиционируется компанией на рынке как инновационный магазин с низкими ценами, или инновационный дискаунтер. Ориентирован он, естественно, на ту группу населения, которая не входит или частично входит в целевую группу супермаркета «Перекресток». Последний брэнд позиционируется как супермаркет для потребителей среднего класса и выше.
А теперь вернемся к их расположению. Магазин «Оливье» расположен в части города, лежащей ближе к географическому центру, где стоимость недвижимости заведомо ниже, чем в том районе, где расположен супермаркет «Перекрёсток». Следовательно, место и аудитория были выбраны управляющими компаниями в соответствии с аудиторией, на которую рассчитаны их якорные брэнды. Именно на это следует ориентироваться арендаторам и арендодателям города Одинцово в позиционировании своих проектов.
Например, нет никаких шансов у дорогих ресторанов, расположенных в недорогих районах города. Позиционирование такого заведения, как тихого и уютного места на окраине города, выглядит, по меньшей мере, нелепо. Или, например, организация, оказывающая финансовые услуги, в частности, страхование – не заслужит себе высокого уровня доверия населения, если офис её расположен на первом этаже жилого дома старой застройки. Какой бы громкой и известной не была её вывеска. А в отсутствие доверия такой бизнес долго не протянет, или, в лучшем случае, комиссионные агента будут крайне низки.
И вот здесь открывается один из основных факторов, который, порой, мешает достойно развиваться малому бизнесу, чувствительному к арендным платежам. Фактор этот звучит так: на какую аудиторию бы не был ориентирован бизнес, отсутствие разницы в арендной плате попросту «убивает» те фирмы, которые, оказывая даже качественные услуги, вынуждены снимать офис с высокой арендной платой в дешевом районе. Причем, в дешевом районе никогда не будет потребителя более дорогих и качественных услуг. В свою очередь, в дорогих районах, а они уже сформировались и глупо это не признавать, наблюдается вполне естественный дефицит как торговых, так и офисных площадей. В то время как на въезде в Одинцово из Москвы за офисами выстраиваются очереди, на выезде полно свободных площадей. Потому что разницы в ценах попросту нет. Потому что у бизнеса, рассчитанного на аудиторию менее дорогих районов, попросту не хватает средств, чтобы платить за аренду по текущим ставкам.
Помимо того, что такая «уравниловка» мешает развиваться местному рынку, как торговому, так и рынку услуг, это несет определенный вред экономике города. Уровень цен на аренду коммерческой недвижимости, а подобный вопрос в Одинцово поднимался уже неоднократно, в целом сопоставим с московским. Взглянув на ситуацию со стороны можно сказать, что часть здравомыслящих компаний и инвесторов попросту боится идти в город по причине нерентабельности, а также несоразмерной доходу высокой доле арендных платежей в структуре затрат. Какой смысл открывать торговые точки и офисы продаж далеко от города, в Подмосковье, когда здесь все то же самое, да еще и добираться неудобно. Отказываться от подобных арендаторов также необоснованно, ибо приходят они с куда более долгосрочными целями. Обороты у таких компаний гораздо выше, чем у новоиспеченного местного бизнеса, который, еще не факт, что заплатит Вам аренду на полгода вперёд. Скорее, не заплатит.
Каков итог? Теряют деньги рекламодатели, которые рекламируют услуги в тех районах, где они не нужны. Теряют деньги арендаторы, которые платят за офисы в дешевых районах цену, которой последние не стоят. Теряют деньги арендаторы, которые хотят арендовать офис, исходя из четкого позиционирования и понимания своей целевой аудитории, но не могут этого сделать по причине дефицита торговых и офисных площадей (или неправильной цены за аренду). Теряют деньги арендодатели, которые строят множество офисных площадей вдали от непосредственных клиентов, в результате чего площади остаются наполовину пустыми. И, в конце концов, потребители множества товаров и услуг в Одинцово не получают удовлетворения от неудобного месторасположения деловых центров и от того, что предложение товаров и услуг не расширяется, так как новый бизнес не идет в город по причинам, описанным выше.
Решение проблемы, даже закрывая глаза на дефицит площадей под застройку, кроется в правильном установлении цены, в зависимости от общего уровня цен на коммерческую и иную недвижимость в том или ином районе города Одинцово. А конкретнее, в снижении цен на офисные и торговые площади в дальней части города и проведение обширной рекламной кампании, ориентированной на потребности малого бизнеса в доступных офисах с качественной и привлекательной для клиентов инфраструктурой.
